Mohamed Sadok CHAIEB
Architecte

Les débuts du zoning touristique en Tunisie

Le tourisme tunisien a commencé à petits pas après l’indépendance, depuis les années soixante. Il s’agissait d’initiatives principalement publiques. Des sociétés furent créées, à l’instar de la SHTT, et on a commencé à construire les premiers hôtels en Tunisie, comme l’Ulysse Palace à Djerba, ou le Miramar à Hammamet. Ces opérations étaient ponctuelles, et ne s’intéressaient qu’à l’unité hôtelière, conçue dès le départ comme lieu d’attraction et de vacances pour les touristes pionniers venus en Tunisie.

Vient ensuite une autre attitude, qui s’instaure dans les années soixante-dix, et qui crée des zones touristiques, avec des projets touristiques d’envergure. Cela s’est opéré principalement à Djerba, Sousse, Hammamet et Nabeul. Il s’agissait évidemment de tourisme balnéaire et saisonnier, avec une affluence maximale des touristes en Août.

Le secteur privé fut entrainé dans cet effort national, et il commence à prendre le relais avec l’apparition d’une première génération d’investisseurs touristiques privés, tels que le groupe TTS de Aziz Miled, ou le groupe les Orangers de Abdelhamid Khechine.

L’Etat a commencé dès lors à créer des zones touristiques où ces investisseurs furent conviés à y installer leurs premières unités, c’était un tourisme embryonnaire au début, mais qui accomplit depuis les années soixante-dix des pas de géant.

L’Agence Foncière Touristique (AFT), fut été créée en 1973, elle crée la première génération de zones touristiques balnéaires, comme à Hammamet et à Djerba, puis sahariennes à partir du milieu des années quatre-vingt. Cette agence a joué le rôle de développeur touristique par zones. Elle assure aussi la gestion des plans d’aménagement touristiques.

Zone touristique balnéaire à Djerba

Ces plans d’aménagement se sont étalés par la suite vers d’autres régions et a intéressé les régions de Tabarka, mais aussi a créé le tourisme saharien. Ce tourisme saharien prend toujours la même attitude et se développe par zones touristiques. Elles viennent s’implanter en périphérie de villes, comme à Nefta, Tozeur, Douz, ou Kébili. Le morcellement est toujours le même et crée des lots à usage d’hôtels ayant un certain nombre de lits allant de 200 à 500 lits en général.

Découpage foncier en zone touristique à Douz, fleuron du tourisme saharien

Cette monotonie dans la planification s’étale jusqu’aux années quatre-vingt dix, et on continue à raisonner en plans d’aménagement touristiques et en termes de zoning touristique.

On s’est rendu compte dans les années 2000, avec les changements politiques internationaux et le contexte régional de la Tunisie, que les zones touristiques sont en crise.

La Tunisie actuellement en 2009, et selon les statistiques, est dotée de 849 établissements hôteliers, offrant quelque 239 000 lits, 10 terrains de golf, 6 ports de plaisance.
Un projet d’hôtel s’implante ne général dans une zone touristique, ou en dehors. Il a besoin d’un permis de bâtir et de financement. Plusieurs intervenants tels que la municipalité, l’INP, ou autres, ont un avis et une autorisation à émettre. (1)

La toute dernière station touristique de Hammamet Yasmine, produite dans les années 2000

L’urbanisme touristique tel qu’il est pratiqué actuellement en zoning, éloigné des villes est devenu obsolète. Les plans d’aménagement ne dégagent pas de qualité architecturale. La séparation des fonctions touristiques du reste de la ville provoque une ségrégation sociale. Les plans d’aménagement devraient incruster l’activité touristique dans la ville et le territoire, en symbiose avec les autres fonctions. La répétitivité d’hôtels juxtaposés de quelques centaines de lits dans des zones désertes ne peut plus répondre aux besoins des touristes, en quête de découverte culturelle authentique, qui le met en contact avec l’homme et la civilisation locale. On est entrain de refaire des morcellements d’espaces avec des plans d’aménagement qui se ressemblent dans la monotonie. Il n’y a pas de volonté de sortir des sentiers battus, et de penser à autre chose que la construction d’hôtels avec les mêmes règlements d’urbanisme, de Hammamet à Djerba, et de Tabarka à Tozeur.

Qu’est ce qui fait que Sousse fonctionne mieux que Hammamet ? C’est tout simplement parce que la ville est à la porte de l’hôtel. Il n’y a pas de séparation entre habitants et touristes. En examinant les espaces se trouvant à l’extérieur d’un hôtel à Sousse, on trouve des clubs d’animation, des cafés, des restaurants, des échoppes de souvenirs à la porte même de l’hôtel. Il y a une continuité entre la ville et l’établissement hôtelier. (Exemple Khezama à Sousse).
Prenons l’exemple d’un autre hôtel à la zone touristique de Djerba par exemple. En franchissant la porte de l’hôtel, il n’y a rien, à part quelques taxis qui attendent un passager. Il faut faire des centaines de mètres dans un espace extérieur avant de tomber sur un autre hôtel fermé sur l’extérieur.

On est entrain de créer du désert autour de nos hôtels. Et c’est là la tâche de l’architecte. Quels espaces créer, et comment implanter les hôtels par rapport à la ville. A-t-on besoin de continuer à produire des hôtels 500 lits pour développer le tourisme en Tunisie ? La station de Hammamet Yasmine, fleuron de ces zones touristiques, accuse le taux d’occupation le plus faible en Tunisie. Faut-il continuer à produire des zones ? A Hammamet Yasmine, le personnel des hôtels n’était pas pensé en tant que composante urbaine. Des quartiers spontanés sur l’autre rive de la route principale qui y mène (GP1) voient le jour, sans aucune planification urbaine. S’agit-il de bien planifier les « zones » touristiques en délaissant les autres fragments de la ville ?

Les zones touristiques : les raisons d’une crise

La programmation est à l’origine du type de tourisme qu’on produit actuellement. Les plans d’aménagement touristiques imposent en effet le tourisme de masse dans lequel on est engouffré. L’AFT qui programme ces plans d’aménagement, crée des hôtels de 1000 lits ou de 400 lits etc.

Quelle est la responsabilité des aménageurs commanditaires de ces plans d’aménagement dans la crise urbaine de ces zones touristiques ? On produit en effet des lots touristiques, en général des hôtels de plusieurs centaines de lits, sans liens entre eux. Ces zones touristiques souffrent de manque de projet urbain, sans vie urbaine réelle. L’implantation des masses successives d’hôtels est aliénante, il n’y a pas d’ouverture effective sur la région ou la ville.
On continue à produire des hôtels qui deviennent de plus en plus gros, qui deviennent eux-mêmes des zones : on y trouve la thalassothérapie, le commerce, le restaurant, la piscine et la page. Cette gestion produit des unités hôtelières fermées sur l’extérieur. Les termes de références obsolètes produits depuis les années soixante-dix, continuent à s’accaparer des démarches de gestion de l’espace touristique.

Zone touristique de Sousse, plus liée vers la ville, se prolongeant vers Port El Kantaoui

En juin 2004, Fitch Ratings avait brossé un tableau peu reluisant de l’état de l’industrie touristique tunisienne. Dans son rapport du 12 décembre 2007, l’agence de rating constate une situation qui ne s’est guère améliorée, en dépit des mesures prises par le gouvernement.

«Le tourisme tunisien pourra difficilement faire l’économie d’une révision radicale de sa stratégie de développement et de ses modes de fonctionnement, dans le sens d’une véritable diversification de son offre, d’une croissance plus qualitative que quantitative et plus profondément inspirée des principes du développement durable »

Centré sur l’analyse des principales caractéristiques de cette industrie, le rapport de juin 2004 en avait mis en exergue les faiblesses, dont en particulier la pratique de ce que Fitch Ratings appelle une «monoculture intensive du produit balnéaire » combinée à «la faiblesse quantitative et qualitative des infrastructures de loisirs ». Une situation qui a pour conséquence la «recherche désespérée » par les hôteliers tunisiens de meilleurs taux de remplissage, entraînant elle-même une commercialisation des chambres à très bas prix, des «niveaux de rentabilité extrêmement faibles », et, en bout de chaîne, un très lourd endettement représentant près du quart des engagements du système bancaire dans le tourisme (soit 807 MDT, sur un total s’élevant à 3.292 MDT).(2)

Les problèmes du tourisme actuellement en Tunisie se résument au fait que c’est un tourisme qui s’est enlisé, avec la pression de gros tour-opérateurs, vers un tourisme en all-inclusive, ou ce qu’appellent les professionnels le tourisme réfectoire. Le touriste, venant souvent d’un pays de l’Europe de l’Est, se trouve cloitré dans un hôtel, où il peut boire et manger du matin au soir sans dépenser un sou. Le seul moment où il prend un moyen de transport hors de l’hôtel, c’est pour le transfert ou l’arrivée de l’aéroport. Qu’aura découvert le touriste du pays qu’il visite ? Et que gagne le pays de ce touriste cloitré.

Cette monoculture intensive d’unités hôtelières répétitives est arrivée à saturation. La concurrence néfaste entre hôteliers les a entrainés à accepter les nouvelles conditions des tour-opérateurs internationaux. Ils se réfugient vers des bas prix, et des formules en all-inclusive qui caractérise l’offre hôtelière de cette première décennie du siècle. Cette course vers le bas a entrainé une situation alarmante : les recettes par lit étaient de 39,5 dollars en 2006. Un résultat nettement inférieur à ceux des principales destinations concurrentes : 116 dollars pour le Maroc et 84,8 dollars pour la Turquie.

Les marchés concurrentiels, en l’occurrence marocains, égyptiens et turcs ont vite grignoté en quelques années les parts de marché tunisiennes.

La solution pour le tourisme est de s’occuper différemment de l’hôtellerie, parce que tourisme n’est pas seulement hôtellerie, ce n’est pas seulement une production d’hôtels et de zones touristiques, c’est plutôt un projet touristique pour la société, et pas nécessairement pour les promoteurs touristiques.

On ne se reconnait pas dans les hôtels juxtaposés qui ne développent que des ghettos pour des touristes étrangers « affrétés » par avion vers des cages à poules. Il y a un vide à l’intérieur même des zones touristiques. Qu’y a-t-il quand on sort de l’hôtel ?

Ces plans d’aménagement ont été actuellement arrêtés. Quelles sont les nouvelles solutions et débouchés pour développer ce tourisme en mal d’idées. Et quelles sont les réponses architecturales ?

Le salut : la diversification de l’offre, et le rôle de l’architecte

La Tunisie s’est acharnée à produire des zones touristiques depuis les années soixante. Elle est devenue dépendante des tour-opérateurs internationaux, et a poussé les hôteliers à faire baisser leurs prix, vers un tourisme-réfectoire d’all-inclusive. On ne s’est rendu de l’importance de la diversification du produit touristique que dans les années 2000. Ce qui met la Tunisie en retard par rapport aux autres pays concurrents.

L’architecte comme programmeur et comme aménageur de l’espace devra penser à une méthode pour sortir de cette situation : la zone touristique est morte, les stations touristiques encore plus. Il faudra intégrer le tourisme dans son milieu, faire une continuité entre la ville et le touriste c’est aussi simple que ça. On n’est pas forcé à continuer à projeter des grands hôtels pour réussir notre tourisme, le tourisme n’est pas les promoteurs touristiques. Intégrer le tourisme dans un concept de développement durable est susceptible d’assurer une meilleure gestion qui implique l’habitant même.

Quelles solutions préconiser ? L’architecte devra récupérer sa tâche essentielle de conception touristique, pas seulement en tant que répondeur à un cahier des charges qui lui impose des COS et des CUF, mais en tant que vrai aménageur de l’espace qui regarde avec un œil critique l’interconnexion des fonctions touristiques avec les autres, et les différentes possibilités de s’implanter par rapport à la ville et au territoire, faisant de l’activité touristique une activité inhérente à la ville, et pas rejetée dans des zones touristiques sans âme en dehors.

Intervenir sur cette programmation, et la diversifier est susceptible d’améliorer la qualité de l’offre touristique.

Prendre en compte la modification de la demande internationale du tourisme, et proposer d’autres produits que l’hôtellerie classique. Comprendre les nouvelles tendances et demandes du tourisme mondial, et penser à de nouveaux modes d’hébergement où la tendance est orientée vers les « apparts hôtels », le « tourisme résidentiel », les « chambres d’hôtes », etc. L’architecte, en projetant ces nouvelles formes d’offre touristique, est capable de mettre en synergie les professionnels et l’administration du tourisme.

Hôtel de charme dans la médina de Nabeul

Actuellement et au sein de l’administration, on est conscient de cette uniformité hôtelière dont souffre l’offre touristique, plusieurs créneaux et formes sont entrain d’être encouragés. Encore faut-il trouver le cadre foncier et juridique pour les stimuler. Les différentes typologies d’hébergement touristique actuellement mis sur la table sont :

- Hôtels classés,
- Hôtels de charme,
- Gites ruraux,
- Chambres d’hôtes,
- Pensions de familles,
- Appart’ hôtels,
- Villages de vacances,
- Campings,
- Motels,

Intégrer le tourisme dans la ville

Il s’agit là de nouvelles formes d’hébergement mais qui n’ont pas encore trouvé de mécanisme institutionnel d’accompagnement. Le tourisme balnéaire reste encore à 90% la principale ressource du tourisme en 2009. La tendance aujourd’hui, est en faveur de résidences, des apparts-hôtels, des hôtels de charme mais aussi, des lieux de loisirs et d’animation, une mise en tourisme de la ville en tant que composante essentielle du tourisme, afin que les touristes ne s’ennuient pas en optant pour la Tunisie, en tant que destination de vacances. L’animation de rue et les festivals, quand ils sont bien médiatisés sont susceptibles de créer des offres nouvelles avec des touristes mieux intégrés dans la culture du pays.

On a tant à apprendre et à inclure dans notre tourisme l’animation de rue qui se fait dans les villes espagnoles (la Rambla à Barcelone), grecques (Plaka à Athènes), ou marocaines (Place el Fna à Marrakech), afin de faire de vraies attractions touristiques dans la ville.

Animation de rue à Marrakech

L’intégration du patrimoine culturel, comme les ksour dans le sud tunisien, l’agriculture ou la chasse au nord, est susceptible de mettre en avant un produit authentique, et respectueux de son environnement. Le cas de Marrakech, ou des iles grecques, avec un tourisme chez l’habitant pourra servir d’exemple pour démocratiser l’accès à l’offre touristique de la part de l’habitant lui-même, qui devient une composante importante pour faire intégrer le tourisme dans la ville, et pour qu’il ne soit pas détaché par rapport à la réalité environnante.

Etre conscient de ces lacunes n’est pas encore suffisant pour ouvrir au tourisme d’autres débouchés, s’il n’est pas intégré dans un concept de développement durable.

(1) Chiffres pris lors de l’intervention de Khaled Trabelsi, architecte ONTT, dans le colloque : quelle architecture pour quel tourisme, UTC, Tunis, Mai 2009.
(2) « L’industrie touristique tunisienne, un modèle à rénover », Fitch Ratings, Rapport, 2008.

Bibliographie

Du Cluzeau Claude Origet, 1998 : Le tourisme culturel ; PUF, Paris
Fitch Ratings, Rapport, 2008 : « L’industrie touristique tunisienne, un modèle à rénover »
JICA – 2001 - Développement du tourisme en Tunisie à l'horizon 2016, conditions de valorisation des ressources touristiques culturelles, écologiques et sahariennes, Ministère du Tourisme, des loisirs et de l'Artisanat, Tunis.
Malouche, N. et Ksibi, M, 2007 : Le tourisme tunisien ; Simpact, Tunis
Nations Unies – 2004 - Ecotourisme et tourisme culturel durable en Tunisie, situation actuelle et perspectives, Tunis.

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