Tafida Ben Othman,
Architecte à l'Agence Foncière Touristique

Les Aménageurs des Zones Touristiques (Z.T) doivent ils continuer à voir et à concevoir les Z.T par Plans d’Aménagement Touristiques (P.A.T.) ?

I- Les professionnels de l’espace et la réforme du développement touristique

Aujourd’hui, des professionnels de l’espace venant d’horizons différents, de spécialités différentes (urbanisme, paysagisme, architecture, décors…), du secteur privé et public, de l’administration touristique et non touristique œuvrent, chacun dans son champ d’intervention, officiellement ou officieusement à améliorer leur travail sur le développement touristique. C’est dire tentent de participer à la mise à niveau ou à la réforme du développement touristique. C’est aussi le cas des agents de l’A.F.T (Agence Foncière Touristique)

II- Les Aménageurs de l’A.F.T. et la réforme du développement touristique

1- Qui est l’Agence Foncière Touristique ?

• Elle a aujourd’hui 37 ans d’âge.
• Elle est née en 1973 pour donner naissance à la première génération de Zones Touristiques (Z.T) balnéaires et tunisiennes appelées « Z.T.Prioritaires ».
• Depuis 1973 et jusqu’à 2009, elle à produit plusieurs générations de Z.T. Balnéaires et depuis 1985, elle est également responsable du nouveau développement de Z.T.B. déjà existantes.
• De même, et depuis 1985, elle a commencé à produire la première génération de Z.T.Sahariennes, qu’elle continue à produire à ce jour ainsi que de leur nouveau développement.
• La production par l’A.F.T. de terrain de golf et/ou de parcs de plaisance rentre dans le cadre de la politique d’animation des zones touristiques par l’injection d’équipements structurants.
• On peut dire que l’A.F.T. est un acteur majeur du développement touristique balnéaire et saharien par la production de zones touristiques balnéaires et sahariennes. Elle est aussi est une actrice majeure du développement des zones touristiques (Balnéaires et sahariennes) sur les plans : foncier, aménagement, infrastructure et commercialisation des lots touristiques à des promoteurs touristiques pour la réalisation de leurs projets touristiques individuels.
• Sur le plan aménagement qui nous interpelle, l’A.F.T. avec sa direction de l’aménagement touristique, participe à l’aménagement des zones touristiques à travers deux processus celui de « production » et celui de « gestion » de l’aménagement touristique.
• Le processus de « production » de l’aménagement des Z.T. commence avec la production des termes de référence relatifs à l’étude de l’aménagement d’une Z.T. et s’achève avec l’approbation du P.A.T. de la Z.T. dont il est question par l’administration touristique et l’administration non touristique concernées. Ce ci en passant par la consultation et le choix du bureau d’étude chargé de l’aménagement de la Z.T. à produire ainsi que le suivi et l’approbation de chaque phase de l’étude en question.
• Le processus de « gestion » de l’aménagement touristique s’effectue dans l’enceinte de deux commissions de l’O.N.T.T. : la C.C.O. ou la commission qui accorde des options sur un lot touristique à un promoteur touristique et la C.T. ou la commission qui gère la production de l’architecture conformément à la régénération en vigueur en matière d’urbanisme, d’environnement, de la sécurité incendie, de la fonctionnalité et de l’esthétique architecturale.
• Par ailleurs et depuis 2007, l’A.F.T. est non seulement une développeuse du tourisme balnéaire et saharien par Z.T. mais elle va aussi être chargée du développement touristique et culturel de la Tunisie en partenariat avec l’administration de la culture.

2- Le développement touristique : crise et réforme qui interpelle l’A.F.T. et les Aménageurs

Nous ne parlerions jamais de « réforme » du développement touristique s’il n’existait pas une vision de la « crise » de ce développement touristique.
D’ailleurs, c’est de notre vision de la « crise » du développement touristique que va dépendre notre vision de la réforme de ce développement touristique.

Parce que l’A.F.T. est surtout une développeuse de zones touristiques, c’est la crise des Z.T. qui l’interpelle en général et intéresse ses aménageurs en particulier.

a- Les Z.T. de la Tunisie sont en crise

• Nos Z.T. ont des problèmes médiatisés et non médiatisés.
• Les médias s’intéressent surtout aux problèmes d’exportation de nos Z.T.
• Il y a, en réalité, autant de visions de la crise des Z.T. que de personnes concernées par cette crise. De même, on peut voir la crise des Z.T. sur plusieurs terrains : sur le terrain, dans nos espaces de travail sur les Z.T., dans les recherches et les articles des journalistes qui vont nous relater les problèmes des zones touristiques vus et vécus par une ou plusieurs catégories de populations ciblées : les tours opérateurs, les touristes, les représentants de l’O.N.T.T. à l’étranger et les promoteurs, ...

b- La vision de la crise des Z.T. Tunisiennes en termes de responsabilité nous donne à savoir que :

• Les pays de la concurrence sont responsables de la crise d’exportation de nos Z.T. En effet, le marché touristique mondial a connu ces dernières années, l’arrivée de plusieurs offres de Z.T. plus belles les unes que les autres et venant de plusieurs pays de la méditerranée comme le Maroc, la Turquie, l’Egypte et bientôt l’Algérie et la Libye. Cette nouvelle offre de Z.T. « fait de culture » a relégué les Z.T. Tunisiennes au deuxième plan.
• A l’échelle tunisienne, chaque structure, chaque corps de métier, chaque travailleur sur les Z.T. a une part de responsabilité dans la crise des Z.T. mais comme aménageuse publique des Z.T., je postule que c’est la crise urbaine des Z.T. qui est derrière la crise globale des Z.T. et que c’est la crise des aménageurs touristiques qui est derrière la crise urbaine et globale des Z.T.

c- Qui sont les responsables de la crise ?

Tous les professionnels de l’espace engagés dans le processus d’aménagement des Z.T. de part sa production que sa gestion sont responsables de la crise des Z.T.
Toutefois, c’est les producteurs de l’aménagement touristique qui sont les responsables numéro un de la crise des Z.T. : leur crise d’aménagement après production.

Parmi les producteurs de l’aménagement touristique nous citons : les bureaux d’étude ou les producteurs des PAT des ZT, les professionnels de l’espace appartenant à l’administration touristique et non touristique qui ont pour rôle d’approuver les PAT des ZT et les aménageurs de l’AFT ou les commanditaires de la production des PAT aux bureaux d’études.

d- De qui sont coupables les aménageurs des Z.T dans leur unicité et diversité ?

• Ils sont capables d’avoir vu et conçu les ZT par PAT c'est-à-dire en terme de lots touristiques permettant à des promoteurs touristiques de réaliser leurs projets touristiques individuels sans liens entre eux ni l’édification d’un projet touristique sociétal se développant à l’intérieur et à l’extérieur de la ZT via son projet urbain et ses liens intra et extra zone touristique.
• Ils sont capables d’avoir produit des plans de ZT qui vont nous donner une visibilité sur la ZT comme, exclusivement, une diversité de projets touristiques individuels et non comme un projet urbain et touristique mobilisateur, rassembleur et fédérateur de la diversité des populations concernées par la ZT : les touristes, la population d’accueil, les développeurs touristiques et non touristiques de la région qui porte la ZT et de la Tunisie touristique et non touristique.
• Ils sont coupables d’avoir vu et conçu les ZT avec les yeux et les attentes exclusives des promoteurs touristiques demandeurs de lots touristiques pour y réaliser leurs projets touristiques individuels pour leurs touristes et jamais pour participer à l’édification de la ZT dans laquelle tout le monde se reconnaît : une ZT où il fait bon vivre ses vacances dans un espace unifié et multiple : architectural et urbain ; intérieur et extérieur, ensoleillé et ombragé ; diurne et nocturne ; bleu, vert et/ou bétonné ; public et privé ; calme et bruyant, à quartiers d’habitation et espaces d’animation…, une ZT ayant des racines et des ailes, une ZT ouverte sur la région qui la porte et la transporte, une ZT aimant ses touristes et sa population d’accueil et cherchant à faire le maximum pour leur donner du bonheur. En un mot : une ZT « fait de culture ».
• Ils sont coupables de s’être transformés en producteurs de lots touristiques, de projets touristiques individuels et d’avoir oublié leur vrai rôle ; celui d’être le producteur d’un projet touristique de société via la production d’un projet touristique urbain.

3- Les conséquences de l’absence de la dimension urbaine dans la ZT : vie et cadre de vie

• En oubliant d’être des producteurs de projets urbains et touristiques, nous avons produit au final une addition de projets touristiques, essentiellement d’hôtels, ce qui a fait que les tours opérateurs et la banque mondiale qualifient nos ZT de « un produit hôtelier».
• Nous sommes également, par l’absence de notre projétation d’un projet touristique et urbain, responsables de la production « d’Hôtel-Zones touristique ». En effet, chaque hôtelier, contrecarrant l’absence de projet urbain dans l’enceinte de la ZT, va transformer son hôtel en ZT renfermant tous les services touristiques rendus idéalement par une ville touristique : hébergement, restauration, commerce, boite de nuit, terrain de sport, SPA, hammam, centre de thalasso, salon de coiffure et d’esthétique,….
• Ces « Hôtel-Zones Touristiques » ont enfoncé nos ZT dans une plus grande crise urbaine avec des problèmes d’environnement extra hôtelier médiatisés. Mais, encore, ces « Hôtel-Zones Touristiques » ont entrainé nos hôteliers dans des problèmes d’endettement et aussi dans des problèmes de non qualité des services touristiques rendus qui sont aussi des problèmes médiatisés. Voilà donc comment la crise d’aménagement des ZT est la première responsable de la crise d’exportation de nos ZT et leur crise globale.

4- Pourquoi les Aménageurs des ZT ont-ils vu et conçu les ZT par PAT ?

• Les bureaux d’étude ou les producteurs de ces PAT vous diront que c’est la faute aux termes de référence et que nous sommes là pour faire ce que notre client attend de nous.
• Les juges de l’aménagement des ZT vous dirons que notre rôle c’est de désigner le meilleur PAT et non de remettre en question la solution d’aménagement par PAT choisie par l’administration touristique et ses aménageurs.
• Les aménageurs de l’AFT ou les producteurs des termes de référence qui vont égarer les aménageurs touristiques de leur vrai rôle et qui vont les éloigner de la solution urbaine et touristique « fait de culture » vous direz qu’on nous a appris à assimiler « commandez la conception d’une ZT à un bureau d’étude » avec « commander la production d’un PAT à un bureau d’étude » ».
• Aussi, le fait que le premier bureau d’étude international, qui a conçu pour la Tunisie sa première génération de ZT balnéaires, a vu et conçu les ZT en termes de lots touristiques a fini par convaincre la nouvelle générations des architectes de la Tunisie de la justesse d’une solution d’aménagement touristique par PAT et cela jusqu’à notre prise de conscience progressive de la crise des PAT vue et vécue par les aménageurs touristiques.

5- Quelle solution d’aménagement pour nos ZT et pour nos nouveaux territoires à ouvrir aux touristes de demain ?

Ce que les aménageurs savent aujourd’hui c’est que :

• La solution d’aménagement des ZT par PAT est désormais révolue.
• Nos ZT Balnéaires et Sahariennes ont toujours de l’avenir si les aménageurs, avec leurs partenaires idéaux, se mobilisent pour les réécrire différemment en termes d’objectifs et de moyens aboutissant à des solutions compétitives.

Pour trouver la solution, nous suggérons la mise en place d’au moins deux opérations pilotes :

• La première sera relative à la réécriture d’un PAT attendant construction.
• La deuxième sera relative à la réécriture d’une ZT en exploitation.

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