Les autorisations de construire au Maroc demandent plus d'efforts

Les autorisations de construire au Maroc demandent plus d'efforts

Le Maroc occupe la 75e place au niveau mondial : une maigre performance, vu les perspectives du secteur.

Mauvaise nouvelle pour le Maroc. Le Royaume a été classé 75e dans le classement Doing Business 2012 au lieu de 76e en 2011 en matière d'octroi des permis de construire. Une piètre évolution pour un pays qui place la politique de l'habitat au cœur de ses priorités et qui s'est engagé à réduire les délais, surtout pour le logement social.
Selon la FNPI, «il s'agit d'une maigre performance qui justifie les doléances dans ce domaine». A rappeler que ce classement est très important, vu que les investisseurs étrangers s'y réfèrent lors de leur opération de prospection des marchés étrangers.
Les promoteurs immobiliers, depuis des années, ne cessent de soulever ce problème qui persiste encore.
A noter que la moyenne nationale de délivrance des autorisations de construction est de l'ordre de 8 mois. Pis encore, il y a des régions où ce délai est largement dépassé, atteignant même 1 an et plus, en l'occurrence le Grand Casablanca et Marrakech, entre autres.

A qui la faute ?
Les promoteurs immobiliers pointent du doigt la multitude des intervenants qui ne statuent pas dans le cadre d'une commission mixte. «Chaque promoteur immobilier doit faire le tour de 13 intervenants, ce qui rend les choses difficiles», affirme un professionnel. Et d'ajouter : «Lorsqu'une autorisation de construction est délivrée, c'est une fête pour nous, car il faut se réveiller tôt pour avoir ce document».
Ce parcours de combattant, qui décourage les étrangers surtout, est très décrié par tous les promoteurs immobiliers.
D'ailleurs, les mêmes préoccupations sont partagées par les professionnels des différentes régions du Royaume. C'est ce qui est ressorti d'une réunion l'année dernière.

Aussi pour essayer de régler cette problématique, les promoteurs ont tenu des réunions marathoniennes aux niveaux central et régional avec les parties concernées qui n'ont abouti à rien. «Nous avons même demandé, pour contourner ce problème, à définir un délai maximal à ne pas dépasser, quitte à ce que ce soit un an, mais en vain», affirme Mohamed Adel Bouhaja, président de l'Association des promoteurs immobiliers de Marrakech.
A ce titre, il exhorte le nouveau gouvernement et le nouveau ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Politique de la ville à revoir les procédures d'octroi des permis de construction qui sont dépassées.
Les promoteurs proposent de réduire le nombre d'intervenants à trois au lieu de treize : Commune ou municipalité, Wilaya ou Préfecture ainsi que les agences urbaines.
Ces derniers pourront statuer sur l'octroi de l'autorisation de bâtir et ensuite c'est aux architectes, dans le cadre d'un cahier des charges, de gérer les autres intervenants (régies d'eau, d'électricité et d'assainissement, protection civile, société de télécoms…).

Le but étant de réduire le nombre d'intervenants et le temps de traitement des dossiers pour ne pas décourager les investisseurs, qu'ils soient nationaux ou étrangers.
Rappelons que les investissements directs étrangers à l'immobilier (IDEI) ont atteint 7,4 MMDH en 2010, soit une augmentation de 33,3% par rapport à 2009. Durant le premier trimestre 2011, les IDEI ont atteint 2,03 MMDH contre 1,83 MMDH durant la même période en 2010, soit une augmentation de 10,9%.
En tout cas, pour améliorer son attractivité, le Maroc est dans l'obligation de rapporter certains ajustements afin de faciliter l'investissement dans le secteur de l'habitat, notamment en matière d'octroi des autorisations de construire.
Et pour cause, l'enjeu est grand puisqu'il faudra réduire le déficit en logement et le ramener à 400.000 unités en 2020 au lieu de 810.000 actuellement.

Le logement social n'est pas épargné
Le logement social n'est pas épargné par cette lenteur administrative et ce dysfonctionnement. Alors que le gouvernement sortant s'était engagé à traiter les autorisations de construction pour ce type de logement (250.000 DH HT) dans un délai ne dépassant même pas 4 semaines, cette décision est rarement respectée. «Il n'y a pas de dérogation dans ces dossiers. Il faudra attendre au moins entre 5 et 6 mois pour avoir une autorisation», souligne Adel Bouhaja. Et pour cause, ce sont les mêmes intervenants qui statuent sur ces dossiers ainsi que sur les demandes d'autorisation relevant des autres segments (luxe, moyen standing). A rappeler qu'une cellule de recours a été créée au niveau du ministère de l'Habitat pour statuer sur les projets bloqués. Celle-ci a, d'ailleurs, géré peu de dossiers. Dans le cadre des discussions, il a également été question de créer des commissions régionales, mais ces unités n'ont pas encore vu le jour.

De la demande d'autorisation de construire à l'obtention du permis d'habiter, 34 dysfonctionnements majeurs pointés du doigt. Au moins une vingtaine d'intervenants impliqués dans l'octroi de l'autorisation.

Plus de 100 000 demandes d’autorisation de construire sont traitées chaque année au Maroc. Et de l’avis des professionnels et de l’administration elle-même, la procédure est longue et laborieuse avec un arsenal juridique complexe, constitué d’une centaine de textes dépassés et/ou en contradiction, et de la multiplicité des intervenants qui sont au moins une vingtaine (agences urbaines, collectivités locales, autorités de tutelle, cadastre, différents établissements publics…). Ces imperfections sapent tous les efforts du Maroc pour améliorer son attractivité. Sans surprise, d’ailleurs, le Royaume arrive 98e sur 183 pays pour ce qui est de l’efficacité dans l’octroi des permis de construire dans le classement Doing Business 2011 de la Banque Mondiale. C’est donc non sans raison que le Conseil économique et social (CES) a demandé, il y a quelques mois, au ministère de l’habitat de plancher sur ce dossier. De la réflexion, il en est ressorti des dysfonctionnements alarmants que ce département se propose de traiter par un ensemble de propositions, présentées au CES au cours de ces dernières semaines. «Il s’agit de mesures applicables sur le court et le moyen terme et dont certaines ont déjà été enclenchées», tient-on à préciser à l’Habitat.
D’abord, et c’est là une mini-révolution, l’autorisation de construire sur la foi d’une simple déclaration de l’architecte. Autrement dit, l’idée est de se passer d’une commission dédiée à l’étude des demandes. Mais, précision importante, une telle disposition ne concernera que les petits projets, les R+2 et R+3. Pour ces mêmes projets et pour pousser la logique plus loin, en aval, il est proposé de délivrer le permis d’habiter sur la base de l’attestation de fin des travaux de l’architecte. Là encore, la démarche permettra de faire l’économie de la tenue d’une commission à cet effet. Il va sans dire que la classification des bureaux d’études sera un préalable indispensable à l’élargissement des attributions des architectes. Plus clairement, il faudrait nécessairement dresser une liste noire et une liste blanche des professionnels habilités ou pas à octroyer les autorisations. A vrai dire, tout cela est déjà prévu au niveau du projet de code de l’urbanisme transmis pour examen au conseil du gouvernement, ce qui porte à croire que ces nouvelles dispositions pourraient entrer en vigueur à moyen terme.

Un guichet unique pour les grands projets

Ces petits projets, qui représentent 80% des demandes d’autorisation formulées chaque année, bénéficient déjà d’une procédure allégée, dans la mesure où les demandes d’autorisation qui s’y rapportent sont déposées directement au guichet unique des agences urbaines pour être tranchés séance tenante. C’est plutôt pour les grands projets que le bât blesse. En effet, pour ces derniers, entre la pré-autorisation et l’obtention effective de l’autorisation, il s’écoule en moyenne six mois, voire un an, alors que la loi 12-90 relative à l’urbanisme fixe un délai de deux mois au-delà duquel le permis de construire est supposé accordé (voir encadré). Pour alléger la contrainte bureaucratique, le ministère de l’habitat propose de mettre en place dans les plus grandes métropoles un établissement chargé de tous les aspects liés à l’acte de construire (City Manager). Mené par le président de la collectivité locale concernée, celui-ci rassemblerait de manière permanente toutes les instances impliquées dans l’acte de construire, palliant le déficit de leadership qui grève l’urbanisme au niveau local. Il s’agit de véritables guichets uniques qui serviraient non seulement à l’instruction mais aussi à l’autorisation, à l’instar de ce dont bénéficient les petits projets. Mais pour ces derniers aussi, une marge d’amélioration persiste aujourd’hui, ne serait-ce que parce que les 103 guichets uniques rattachés aux agences urbaines ne couvrent encore que 57% des communes rurales et 70% des communes urbaines.

Traitement spécial pour les projets stratégiques

A un autre niveau de la procédure, l’Habitat propose de mettre en place un médiateur qui fera office de commission de recours et de déblocage des dossiers. L’idée est d’offrir une alternative au recours à la justice qui rallonge aujourd’hui les délais. Cette commission présidée par le wali devrait jouer un rôle de contre-pouvoir aux instances se prononçant en premier ressort. Car, comme le souligne le rapport présenté au CES, la complexité de l’architecture institutionnelle entourant les autorisations de construire a fait émerger plusieurs pratiques non éthiques, notamment des situations d’excès de pouvoir et de conflits d’intérêts, la corruption, la rétention de l’information… Ce qui contribue à l’allongement de la procédure et, in fine, des délais d’obtention des autorisations.
L’Habitat relève également que les communes sont juges et partie dans la procédure d’autorisation en ce sens qu’elles délivrent ces autorisations et ont la charge de contrôler les infractions a postériori. Pour y remédier, il est proposé de fonder une structure indépendante composé de représentants des agences urbaines et de l’autorité locale pour constater les infractions. «Cela devrait régler le problème des remarques en cascade auxquelles les demandeurs ont du mal à se conformer», commente-t-on à l’Habitat. Cette mesure est bien avancée sachant que son projet de loi a été adopté récemment par le conseil de gouvernement.
Dans le même souci de simplification, l’Habitat recommande de différencier les autorisations en fonction de l’impact du projet (projet à caractère national, régional ou local). En d’autres termes, il faudrait réserver un traitement spécial aux projets prioritaires car, aussi étonnant que cela puisse paraître, «aujourd’hui, toutes les demandes d’autorisation de construire se retrouvent dans la même pile sur les bureaux de la commune, qu’il s’agisse de projets stratégiques à plusieurs milliards de dirhams ou de simples immeubles», relève l’Habitat.

Statistiques : 30% des constructions sont non réglementaires

Sur les 100 000 demandes d’autorisation de construire formulées chaque année au Maroc, 80% concernent le milieu urbain et 20% le rural. 75 000 dossiers sont classés comme petits projets (R+2, R+3…), et le reste, 25 000, relève de chantiers de plus grande envergure. Le taux d’avis favorables est actuellement de 80% pour les petits projets et de 60% pour les grands. En définitive, ce sont 75 000 demandes qui sont acceptées. De plus, 500 000 autorisations sont délivrées pour des «menus travaux» (petits aménagements), lesquels sont examinés par la commune concernée uniquement, sans intervention de la commission technique. «Mais dans les faits ce dernier chiffre devrait être minoré car certains travaux qui y sont classés sont, en réalité, des projets à part entière et devraient par conséquent être comptabilisés en tant que petits ou grands projets», fait-on savoir au ministère de l’habitat.
En dehors de ce circuit réglementaire, beaucoup de ceux qui n’ont pas d’autorisation ou qui sont réfractaires aux démarches administratives réalisent leurs chantiers dans l’illégalité. L’on apprend ainsi que 30% des constructions sont non réglementaires, car ne disposant pas d’autorisation nécessaire.

Réglementation : Le permis accordé d'office en cas de non-réponse au-delà de deux mois

L'article 48 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme est sans équivoque : «Dans le cas de silence du président du conseil communal, le permis de construire est censé être accordé à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date du dépôt de la demande». Autrement dit, à l’issue du délai fixé par la loi, tout demandeur d’une autorisation de construire est en droit, en vertu d’une décision de justice, de réclamer l’obtention d’une autorisation de construire tacite. A voir les délais réels nécessaires entre le dépôt des demandes à la commune et l’obtention effective de l’autorisation, cette possibilité donnée par la loi devrait en théorie être exploitée par nombre de demandeurs. «Reste que dans la majorité des cas, surtout pour les petits projets, l’on n’y a pas recours par ignorance. En revanche, les grands investisseurs font bien jouer leur droit et obtiennent gain de cause», confie un expert.

Nadia DREF | LE MATIN et Réda Harmak | La Vie éco,